Kaum jemandem ist bekannt, dass der Gesetzgeber in den §§ 535 ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) von der sogenannten Inklusivmiete ausgeht. Dies bedeutet, dass in der vereinbarten Mietzahlung bereits sämtliche Nebenkosten enthalten sein sollen. Dies bedeutet ferner, dass die Erhebung von Vorauszahlungen auf die anfallenden Nebenkosten heute zwar allgemein üblich, aber keineswegs gesetzlich notwendig ist.

Vielmehr setzt die Umlegung von Mietnebenkosten eine entsprechende Vereinbarung voraus, die sich zum Einen auf die Pflicht des Vermieters zur Abrechnung über die geleisteten Vorauszahlungen beziehen muss und zum Anderen auf die abzurechnenden Kosten. Unklarheiten darüber, ob eine solche Vereinbarung getroffen wurde, gehen stets zu Lasten des Vermieters. Eine Vermutung für eine gewollte Nebenkostenumlegung besteht nicht. Die umzulegenden Nebenkostenpositionen müssen daher im Mietvertrag entweder einzeln aufgeführt werden oder es wird auf gesetzliche Bestimmungen verwiesen, in denen eine solche Aufzählung bereits enthalten ist, wie beispielsweise § 2 der Betriebskostenverordnung. Besonders bei der Verwendung von Einzelaufstellungen ist auf eine sorgfältige Vertragsabfassung zu achten. Fehlt es an einer wirksamen Vereinbarung oder kann der Vermieter eine solche nicht nachweisen, muss der Mieter für derartige Betriebskosten keine Zahlungen leisten. Vor diesem Hintergrund sollten insbesondere Mieter größerer Gewerbeobjekte mit hohen Betriebskostenvorauszahlungen ihre Mietverträge einer fachanwaltlichen Überprüfung zuführen, da hier regelmäßig wirksame Regelungen fehlen oder zumindest unklar sind.

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In den meisten Fällen sind Mietverträge über Geschäftsräume an eine bestimmte Vertragslaufzeit, meistens fünf oder zehn Jahre, gebunden. Sofern sich nunmehr Mieter oder Vermieter vorzeitig von diesem Vertrage lösen möchten, bedarf es einiger Voraussetzungen. So muss ein Verstoß gegen die Schriftform des Vertrages vorliegen. Ist dies der Fall, kann der Vertrag mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Ob ein solcher Schriftformverstoß vorliegt, ist im Einzelfall detailliert zu prüfen. So kommt ein Schriftformverstoß insbesondere dann in Betracht, wenn der Vertragsgegenstand nicht genau bezeichnet ist, die Vertragslaufzeit unbestimmt ist, oder Nachträge des Vertrages nicht ordnungsgemäß den Mietvertrag in Bezug nehmen. Im Hinblick auf den Wunsch einer vorfristigen Lösung eines langfristigen Mietverhältnisses lohnt sich eine Überprüfung, ob ein Schriftformverstoß und damit eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnis in Betracht kommt, wobei die angegebenen Beispiele für einen Schriftformverstoß nur beispielhaft und darüber hinaus genau zu überprüfen sind. Bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses können jedoch unter Umständen erhebliche Mietausgaben eingespart werden, da anderenfalls über die gesamte Restlaufzeit des Mietverhältnisses der Mietzins zu entrichten wäre.

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Bedeutung formeller und materieller Abrechnungsfehler einer Betriebskostenabrechnung

Über Betriebskostenvorauszahlungen ist innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen. Nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die den Mindestanforderungen des § 259 BGB genügt, wahrt diese Frist (BGH, Urteil vom 17.11.2004, AZ: VIII ZR 115/04). Nur dann wird ein errechneter Nachzahlungssaldo fällig. Erteilt der Vermieter keine oder eine ungenügende Abrechnung innerhalb der Frist, ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen, denn die Abrechnungsfrist ist als gesetzliche Ausschlussfrist zu verstehen. Sie beginnt selbst dann nicht neu zu laufen, wenn der Mieter dem Vermieter den Ausgleich der Nachforderung zugesagt hat (BGH, Urteil vom 09.04.2008, AZ VIII ZR 84/07).

Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung sollte stets geprüft werden, ob die Nebenkostenabrechnung bereits formelle Fehler enthält oder aber „nur“ Fehler inhaltlicher Art, welche dann im Widerspruchsverfahren zu klären sind.

Darauf, wann ein formeller oder ein inhaltlicher Fehler vorliegt, wird in einem weiteren Artikel eingegangen werden.

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